Civil7 min de lectura

Arrendamiento en Venezuela: Derechos del inquilino y del propietario

Todo sobre contratos de alquiler, desalojo, regulación de cánones y la Ley de Arrendamientos vigente.

20 de febrero de 2026

Marco legal vigente

El arrendamiento de viviendas en Venezuela está regulado por la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda (LAV), publicada en Gaceta Oficial N° 6.053 del 12 de noviembre de 2011, junto con su reglamento. Para locales comerciales, aplica el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial de 2014.

Derechos del inquilino

Derecho preferente (Art. 131 LAV)

El inquilino tiene derecho preferente para adquirir el inmueble si el propietario decide venderlo. El propietario debe notificar al inquilino por escrito, y este tiene 90 días para ejercer su derecho.

Prórroga legal (Art. 38 LAV)

Al vencimiento del contrato, el inquilino tiene derecho a una prórroga legal según el tiempo de la relación arrendaticia:

| Tiempo de relación | Prórroga legal |

|---|---|

| Hasta 1 año | 6 meses |

| 1 a 5 años | 1 año |

| 5 a 10 años | 2 años |

| Más de 10 años | 3 años |

Durante la prórroga, el inquilino debe cumplir con todas las obligaciones del contrato (pago de canon, cuidado del inmueble, etc.).

Protección contra desalojo arbitrario

La LAV establece que ningún desalojo puede ejecutarse sin un procedimiento previo ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI). Esto significa que un propietario no puede simplemente cambiar las cerraduras o cortar los servicios.

Otros derechos del inquilino

  • Recibir el inmueble en condiciones habitables.
  • Que el propietario realice las reparaciones mayores.
  • No ser objeto de aumentos arbitrarios del canon.
  • Obtener recibos de pago del canon de arrendamiento.
  • Que se respete la privacidad del hogar.

    • Derechos del propietario

    Recibir el canon de arrendamiento

    El propietario tiene derecho a recibir puntualmente el pago del canon. Si el inquilino no paga, se acumulan las causales de desalojo.

    Causales de desalojo (Art. 91 LAV)

    El propietario puede solicitar el desalojo únicamente por estas causas:

  • Falta de pago de dos o más cánones de arrendamiento consecutivos.
  • Necesidad justificada de ocupar el inmueble para uso propio o de un familiar.
  • Destrucción o deterioro grave del inmueble por parte del inquilino.
  • Subarrendamiento no autorizado total o parcial del inmueble.
  • Cambio de uso del inmueble sin autorización del propietario.
  • Vencimiento del contrato sin acuerdo de renovación y agotada la prórroga legal.

    • Regulación del canon de arrendamiento

    La SUNAVI tiene la facultad de regular los cánones de arrendamiento. La LAV establece criterios para fijar el canon justo:

  • Valor del inmueble según avalúo.
  • Gastos de mantenimiento y conservación.
  • Impuestos y tasas aplicables.
  • Porcentaje de rentabilidad razonable.

    • El contrato de arrendamiento

    Elementos esenciales

    Todo contrato de arrendamiento debe contener:

  • Identificación de las partes: nombres completos, cédulas de identidad y direcciones.
  • Descripción del inmueble: ubicación exacta, características, estado de conservación.
  • Canon de arrendamiento: monto, forma de pago, fecha de vencimiento.
  • Duración: plazo del contrato (mínimo 1 año para viviendas).
  • Depósito: no puede exceder de un mes de canon.
  • Obligaciones de las partes: mantenimiento, reparaciones, servicios públicos.

    • Recomendaciones para el contrato

  • Siempre por escrito: aunque los contratos verbales son válidos, la prueba es mucho más difícil.
  • Autenticado en notaría: le da mayor fuerza legal y fecha cierta.
  • Inventario fotográfico: anexar fotos del estado del inmueble al momento de la entrega.
  • Cláusula de ajuste del canon: prever mecanismos de ajuste conforme a la inflación.

    • Procedimiento de desalojo

    El desalojo en Venezuela es un proceso largo y regulado:

    1. Procedimiento administrativo previo (SUNAVI)

    Antes de acudir a tribunales, el propietario debe agotar la vía administrativa:

  • Solicitud ante la SUNAVI: presentar la solicitud con los documentos que acrediten la causal.
  • Audiencia conciliatoria: la SUNAVI cita a ambas partes para intentar un acuerdo.
  • Resolución administrativa: si no hay acuerdo, la SUNAVI emite una resolución habilitando la vía judicial.

    • 2. Procedimiento judicial

    Con la habilitación de la SUNAVI:

  • Demanda de desalojo: se introduce ante el Tribunal de Municipio competente.
  • Contestación y audiencia: el inquilino contesta y se celebra audiencia oral.
  • Sentencia: el tribunal decide.
  • Ejecución: si la sentencia ordena el desalojo, se fija un plazo para la entrega voluntaria antes de la ejecución forzosa.

    • Plazo estimado total: entre 8 meses y 2 años, dependiendo del caso.

    Situaciones frecuentes

    El inquilino no paga pero no se va

    El propietario debe seguir el procedimiento legal completo. Está prohibido: cortar servicios (agua, luz, gas), cambiar cerraduras, intimidar al inquilino o ejercer desalojo por cuenta propia. Estas acciones pueden generar responsabilidad penal.

    El propietario no hace reparaciones

    El inquilino puede acudir a la SUNAVI para denunciar y solicitar que se ordene al propietario realizar las reparaciones necesarias para garantizar la habitabilidad.

    Venta del inmueble arrendado

    Si el inmueble se vende, el nuevo propietario debe respetar el contrato de arrendamiento vigente y la prórroga legal. El inquilino tiene preferencia para comprar en las mismas condiciones ofrecidas a terceros.

    Tanto inquilinos como propietarios deben conocer sus derechos y obligaciones para evitar conflictos. La vía legal es siempre preferible a las acciones de hecho, que pueden complicar la situación para ambas partes.

    ¿Tienes un caso sobre civil?

    Consulta con Amparo y recibe orientación personalizada al instante.

    Consultar gratis →